Mieterwechsel: Was muss ein Übergabeprotokoll enthalten

Mieterwechsel können Stress bedeuten, aber ein sorgfältig ausgefülltes Übergabeprotokoll hilft Streitigkeiten verhindern.

Das Übergabeprotokoll bildet eine essenzielle Brücke zwischen Vermietern und Mietern. Es dient als Dokumentation des Wohnzustands bei Ein- und Auszug und schützt damit beide Parteien vor späteren Missverständnissen oder Streitigkeiten. Besonders in Städten wie Wiesbaden, wo der Wohnraum begehrt und die Fluktuation hoch ist, erweist sich ein detailliertes und korrektes Übergabeprotokoll als unverzichtbares Instrument, um Klarheit und Fairness zu gewährleisten. Wiesbaden lebt! unterstützt Sie dabei und klärt wie ein Übergabeprotokoll aufgebaut sein sollte.

Was ist ein Übergabeprotokoll?

Ein Übergabeprotokoll ist ein schriftliches Dokument, das den Zustand einer Mietwohnung oder eines anderen gemieteten Objekts zum Zeitpunkt der Übergabe festhält. Es wird meist bei dem Einzug erstellt und bei dem Auszug überprüft.

Das Protokoll dient dazu, den aktuellen Zustand der Wohnung sowie eventuell vorhandene Mängel oder Besonderheiten detailliert zu dokumentieren. Hierbei können sowohl bauliche Zustände, Ausstattungsmerkmale als auch Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung festgehalten werden. Oftmals werden zum besseren Verständnis auch Fotos hinzugefügt.

• Eine Vorlage für ein Übergabeprotokoll und wichtige Inhalte findet man hier.

Der Hauptzweck des Übergabeprotokolls

Für den Mieter: Das Protokoll sichert zu, dass er bei Auszug nicht für Mängel verantwortlich gemacht wird, die bereits bei Einzug vorhanden waren.
Für den Vermieter: Es stellt sicher, dass eventuelle Beschädigungen oder Abnutzungen, die während der Mietzeit entstanden sind, bei Rückgabe der Wohnung erkannt und ggf. geltend gemacht werden können.
Nach der Begehung und der Dokumentation im Übergabeprotokoll wird dieses in der Regel von beiden Parteien – Vermieter und Mieter – unterschrieben. Dadurch erhält es einen offiziellen Charakter und kann im Streitfall als Beweismittel herangezogen werden. Es empfiehlt sich, dass beide Parteien eine Kopie des unterschriebenen Protokolls erhalten.

Auch wenn das Übergabeprotokoll nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, wird es in der Rechtsprechung häufig als ausschlaggebendes Beweismittel anerkannt. Es schützt Vermieter und Mieter gleichermaßen und trägt maßgeblich zur Vermeidung von Konflikten bei.

Gesetzliche Grundlagen

Obwohl es keine explizite gesetzliche Pflicht für das Erstellen eines Übergabeprotokolls gibt, wird es in der Praxis dringend empfohlen. Hier sind die relevantesten Gesetze, die für dieses Dokument relevant sind:

BGB § 535 – Überlassung der Mietsache

In diesem Gesetz wird klargestellt, dass der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren hat. Dabei muss der Vermieter sicherstellen, dass die Wohnung dem Mieter in einem “zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand” überlässt. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter müssen die Wohnung zu während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten – je nachdem, ob die Schäden durch die Mieter verursacht wurden oder nicht.

BGB § 536a – Minderung der Miete bei Sach- und Rechtsmängeln

Ein Mangel, der sich während der Mietzeit ohne Verschuldung der Mieter herausstellt, kann zu einer Mietminderung führen. Hier kann das Übergabeprotokoll als Beweismittel dienen, ob der Mangel bereits bei Einzug vorhanden war.

BGB § 546a – Rückerstattung der Mietsache

Dieser Paragraph regelt die Pflichten des Mieters beim Auszug. Das Übergabeprotokoll kann hier als Referenz dienen, um festzustellen, ob die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben wurde. Sind durch die Mieter Schäden entstanden, die nicht in dem Protokoll standen, muss der Mieter für ihre Reparatur aufkommen.

BGB § 548 – Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters

Ein Vermieter hat gegenüber dem Mieter Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Sie können mit der Zeit verfallen. Hierbei spielt das Übergabeprotokoll eine Rolle, um den ursprünglichen Zustand mit dem bei Rückgabe zu vergleichen und die Fakten zu datieren.

Die Ansprüche an ein Übergabeprotokoll können sich in verschiedenen Bundesländern und Städten unterscheiden. Wiesbaden folgt grundsätzlich den gesetzlichen Vorgaben des BGB. Es gibt jedoch immer wieder Initiativen und Programme zur Förderung des Wohnraums oder zum Mieterschutz.

• Es lohnt sich für Vermieter, sich bei der Stadt oder beim zuständigen Mieterverein über eventuelle regionalspezifische Besonderheiten oder Empfehlungen in Bezug auf Übergabeprotokolle zu informieren.

Grundlegende Bestandteile eines Übergabeprotokolls

Trotz der fehlenden gesetzlichen Verpflichtung gibt es einige Inhalte, die sich für das Protokoll etabliert haben. Grundsätzlich sind es alle Inhalte, die dabei helfen, den Zustand der Wohnung zu dokumentieren und potenzielle Streitigkeiten über Verantwortlichkeiten zu verhindern.

Ein sorgfältig erstelltes Übergabeprotokoll sollte die folgenden grundlegenden Bestandteile enthalten:

• Datum und Uhrzeit der Wohnungsübergabe

Es ist wichtig, den genauen Zeitpunkt der Übergabe festzuhalten, um späteren Unklarheiten oder Diskrepanzen vorzubeugen.

• Namen und Adressen von Vermieter und Mieter

Diese Grundinformationen dienen zur klaren Identifizierung der Vertragsparteien und erleichtern die Kommunikation.

• Zustand der Wohnung bei Einzug

Hier wird beschrieben, in welchem allgemeinen Zustand sich die Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs befindet, beispielsweise ob sie frisch renoviert wurde oder ob bereits Gebrauchsspuren vorhanden sind.

• Abgelesene Zählerstände

Die aktuellen Zählerstände von Strom, Wasser, Heizung und gegebenenfalls anderen Versorgungseinrichtungen sollten genau notiert werden. Dies verhindert spätere Diskrepanzen bei Abrechnungen.

• Beschreibung der Räumlichkeiten

Hier wird jede einzelne Wohnungseinheit oder jeder Raum und deren spezifischer Zustand festgehalten. Dies umfasst Wände, Böden, Decken, Fenster, Türen und gegebenenfalls eingebaute Möbel oder Einrichtungsgegenstände.

• Mängelliste

Sollten bei der Übergabe Mängel festgestellt werden, etwa Kratzer im Parkett, müssen diese detailliert beschrieben und am besten fotografisch dokumentiert werden. Dies schützt den Mieter davor, später für bereits vorhandene Schäden verantwortlich gemacht zu werden, und gibt dem Vermieter einen Überblick über notwendige Reparaturen.

• Sonstige Anmerkungen

Hier können zusätzliche Informationen oder Vereinbarungen festgehalten werden, die nicht in den anderen Kategorien erfasst sind, z. B. die Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel oder besondere Absprachen bezüglich der Nutzung bestimmter Einrichtungen.

Abschließend sollte das Übergabeprotokoll von beiden Parteien, Vermieter und Mieter, unterschrieben werden. Dies bestätigt, dass beide mit dem festgehaltenen Zustand der Wohnung einverstanden sind.

• Es empfiehlt sich, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter eine Kopie des Protokolls erhalten, um bei Bedarf darauf zurückgreifen zu können.

Fazit

Das Übergabeprotokoll ist ein essenzielles Instrument bei jedem Mieterwechsel und dient als klare Dokumentation des Zustands einer Mietwohnung, sowohl beim Einzug als auch beim Auszug. Es bietet nicht nur eine transparente Grundlage für Vermieter und Mieter, um den aktuellen Zustand der Wohnung zu kennen und mögliche Missverständnisse oder spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sondern wird auch in der deutschen Rechtsprechung als wichtiges Beweismittel anerkannt.

Eine gesetzliche Pflicht, das Protokoll zu erstellen, gibt es nicht. Es ist aber ein entscheidender Nachweis für das Aufklären darüber, wer für Schäden aufkommen muss. Deshalb sollte das Protokoll sorgfältig ausgefüllt werden und alle Informationen enthalten, die den aktuellen Zustand der Wohnung zu dem Zeitpunkt der Dokumentation festhalten.

Übergabeprotokoll ©2023 Karolina Grabowska /Pexels

Foto oben ©2023 Pixabay

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Gesetzestexte finden Sie auch im Internet, etwa hier das Mietrecht.